今年“五一”假期，申城楼市成交萧条，买卖双方陷入胶着对峙状态。随着各地楼市新政细则的出台及房地产持有环节税呼之欲出，以及近日的存款准备金率上调，之前开始走入低迷的楼市将承受更大压力。从目前来看，上海二手房市场已率先出现了价格松动的现象，而且正从外围向中心城区扩散。
买卖可谈价成趋势
记者从汉宇地产了解到，近期二手房卖家开始出现一定分化。在一些投资客比较集中的区域，试探性的价格松动已开始出现。如普陀区中远两湾城是温州投资者非常集中的区域，该楼盘在3月份最高挂牌单价上摸至每平方米3.5万元，而目前价格已回落至3.2万元，跌幅10%。不少人都表示，房价已达到年度高点，准备逢高脱手。
而在投资客同样众多的联洋社区，挂牌量也是暗流涌动。4月，联洋社区新增挂牌量为97套，比3月的87套多增10套。多年来一直备受投资客推崇的仁恒河滨城4月份新增挂牌量33套，环比3月增长32%。虽然挂牌量明显增长，但多数区域卖家主动调价的比例并不是很大，而买卖可以谈价已成趋势。
外围价格跌幅明显
南汇区域自从并入浦东新区后，房价一度出现飞涨，次新房价格高得尤其让人看不懂，但近期其价格已出现拐点。记者从汉宇地产康桥分行了解到，某一次新房楼盘一套78平方米的2房，之前总价为128万元，但政策出台后调整到122万元也无人问津。近期卖家愿以120万元出售，但客户依然犹豫不决。
另一次新房楼盘圣鑫苑4月初挂牌价达到了每平方米1.6万元，近期一套三房单价仅为每平方米1.4万元。在买卖中经过销售人员分析形势，卖家又下调了5万元，但根据贷款新政策，购房者首付需要增加20%，购房者一时支付不了这笔款。为了卖房，卖家竟然愿意接受购房者首付款打欠条。
其它外围区域，宝山区楼盘挂牌和成交价格也同时出现明显下滑。比如上大聚丰园，123平方米的2房目前挂牌价格为195万元，比1个月前下跌11%；另一套156平方米的3房挂牌价从230万元下滑到200万元，卖家一次性下调30万元。
中心区老公房先跌
曾经被投资者一致认可的最抗跌的市中心区域，二手房价格下跌也已经从老公房开始。据静安区大沽路一中介门店透露，新闸路上一套老公房，3月底挂牌总价152万元，4月初卖家欲涨价，但到了4月13日，卖家说150万元可考虑，最近居然以145.5万元成交。短短20天降价近7万元。
不过，市中心区次新房价格依然坚挺，如黄浦区有一套二期次新盘2房2厅建筑面积99.88平方米的房子，卖家原挂牌为330万元到手，结果有一客户看中且出价，卖家感到容易出手，便上调至340万元成交。
买卖双方目前对峙
“五一”小长假，应该是传统的成交旺季，但今非昔比。21世纪不动产数据监测中心对多个局部板块的统计数据显示，楼市尚未走出政策“消化期”。“五一”期间约有八成板块的带客看房量仍维持在4月下旬水平，其余二成则有所下滑，降幅在四成左右。等待利空出尽再入市是目前不少买家的心态，不过卖家的心态却开始波动了。
在普陀曹杨、虹口曲阳、浦东三林、浦东金桥等板块，目前可议价卖家比例已较4月下旬期间提高三成左右，议价幅度普遍在1%-5%之间。统计还显示，新政对交易结构也产生了不小影响，4月上中旬，90平方米以下户型的交易套数占比为61%，而4月下旬则提升至69%。
21世纪不动产认为，楼市在遭遇重大政策调整后，交投双方一般需要2-3月的政策消化期。在此期间，双方博弈将较为明显，在交易量连续处于低位后，卖家将会有一个普遍的降价过程。但基于市场供求格局未发生根本改变，大幅降价很难出现。预计博弈状态在6月会趋于弱化，更多卖家会做出价格让步，一些急于套现的卖家很可能抛出“特价房”。此时，待售房源性价比的提升会吸引自住买家入市。