本月起，上海所有区县都将推开今年上海第二批“共有产权”经济适用住房的申请受理，不仅实施范围从原来的13个区扩大到了全市，准入标准也较第一批有所放宽。这意味着，更多住房困难家庭有望通过购买经适房改善居住。
有人说，在上海，一千个住房困难家庭，就有一千种具体情况。上海正在全力推进的廉租房、经适房、公租房、动迁安置房“四位一体”的住房保障体系，正是力求设计出一套尽量“放之皆准”的公式，输入形形色色的家庭具体情况，都要给出对应合适的解决方案，而且还必须保证公平、力争高效。
实行“共有产权”的经济适用住房制度，就是上海现阶段重点推进的一项住房保障民生制度。
共有产权：破解住房“难念的经”
一谈到房子，家家有本难念的经。尤其是那些既不属于廉租住房“托底保障”，又无力从市场上买房的中低收入家庭，改善居住，更是他们心中的痛。
——50岁出头的秦寿龙一家三口过去住在徐汇区凌云街道梅陇四村的一套售后老公房里。44平方米的“一室半”，是当年秦师傅单位福利分房时得到的，厨房、卫生间全暗。唯一的卧室让给了宝贝女儿，夫妻俩只能睡客厅。秦师傅从来没有想过能住上新房：“我自己长病假，妻子、女儿都没有正式工作，买房，想也不敢想。”
——徐志雯是68届知青，插队落户到安徽，在当地结婚。1993年，大女儿按政策回到上海，有了上海户口，可要在上海买房子，哪怕把安徽的房子都卖掉，也不够在上海买一个小隔间。
从前“想也不敢想”的秦寿龙、徐志雯，去年年底却“意外”住上了新房———他们两家先后搬进了位于松江泗泾全新建成的保障性住房小区新凯家园二期。秦寿龙一家64.5平方米两室一厅，房型正气、明亮通风；徐志雯大女儿申购的47.61平方米一室一厅，麻雀虽小、五脏俱全。
秦寿龙、徐志雯家庭收入没有增加，缘何能圆住房梦？正是因为于2009年底启动试点的经济适用房制度，通过“共有产权”的制度创新，体现政府对城镇户籍中低收入住房困难家庭的帮扶。
以秦寿龙的64.5平方米两室一厅新居为例。这套经济适用房总价33.78万元，每平方米单价仅为5160元，远远低于周边同类商品房价。申请到这套经适房后，秦师傅把梅陇四村的老房子卖掉，到手70来万元。这样，买进经适房只花了卖房不到一半的钱，手里有了“活钱”，他家花了5万元装修，3万元买一整套家具，剩余的钱还能用来改善家用。
经适房的售价较低，是因为政府给予了帮助。可是，万一秦师傅一转手把经适房卖了，不是会造成社会公共资源的流失？
对于这个社会普遍关心的问题，上海致力于从制度设计上加以完善：根据在经济适用住房中政府的各种投入（如：土地出让金、城市基础设施建设费用、行政事业性收费及其它税费减免等）和购房人的购房款投入所占的不同比例，并考虑周边普通商品住房的房价，设定了政府（住房保障机构）和购房人不同比例的产权份额，并由双方在购房时通过合同事先约定。老秦所在的泗泾基地，政府和购房人的产权比例为3：7，也就是说，秦师傅以远低于市场价的价格，获得了新居70%的产权。
尽管只拥有70%的产权，但这丝毫不影响秦师傅对新居的使用权。在秦师傅自住时，住房保障机构让渡名下份额的“使用权”，使秦师傅享有完整的房屋“使用权”，帮助他们解决住房困难。5年内，秦师傅不得转让房屋。5年后如果按规定上市转让的，住房保障机构作为共有产权人有优先回购权，并规定秦师傅和保障机构按各自的产权份额分配上市转让收入。即，届时秦师傅只能获得上市转让收入的70%，而不是100%。
上海师范大学商学院副教授崔光灿认为，上海经适房政策认真汲取了各地的经验和教训，在建设方式、审核机制、售后管理等体制机制方面都着力创新，特别是实行“共有产权”的运作机制，有效压缩了通过经济适用住房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，这符合社会主义市场经济规律，有利于经济适用住房的可持续发展。
先紧后松：确保最困难家庭优先
在上海一家外企工作的白领焦小姐，每月收入3000元出头。身为知青子女，焦小姐希望能够以“30岁以上单身人士的身份”购买经适房改善居住困难，而不用再寄住舅舅家。在今年第一批经适房申请中，她因为收入略高于准入标准被打了回票。前几天，焦小姐户口所在的原卢湾区启动了今年第二批申请，将人均月收入标准从2900元以下放宽至了3300元以下、人均财产标准从9万元以下放宽至了12万元以下。
"这下我应该符合要求，可以通过购买经济适用房改善居住困难了！"
市房管局副局长庞元日前表示，上海经适房准入标准有望于明年上半年继续放宽，上海的大龄结婚户将逐步成为经适房的购买对象。这一利好消息更令一些儿女正在谈婚论嫁的家庭看到了希望。
而这背后，折射出的是上海经适房政策"先紧后松、逐步放宽"的执行原则。
"住房保障是一项带有地域特性的政府工作，根据中国的实际，在一个城市里，首先应当解决本地户籍居民的住房困难，在此基础上，兼顾非本地户籍的常住人口，"市房管局副巡视员、住房保障处处长李东说。上海"四位一体"的住房保障体系在实施过程中，并不是完全齐头并进，而是有重点地推进，体现分步走的安排。能不能享受住房保障，享受何种住房保障，考量的是城市居民家庭解决住房困难的市场支付能力。越是低收入的住房困难家庭，在住房保障中，越能享受到优先优惠。保障对象收入状况由低到高，政府的优惠逐步呈现"倒三角"递减。
经济适用房制度试点时，确定了包括家庭成员取得本市城镇户口7年以上、家庭人均住房建筑面积15平方米以下、人均月可支配收入2300元、人均财产7万元以下等在内的准入标准。去年8月，这一制度在全市推开时，准入标准放宽：家庭人均月收入调整为2900元，家庭人均财产调整为9万元。今年3月，再次放宽：3人及以上申请家庭的人均月可支配收入限额为3300元、人均财产限额调整为12万元；2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%。再次放宽准入标准后，三口之家的月可支配收入限额已接近1万元。
可进可退：走可持续发展之路
今年，上海市委、市政府已经确立了开工和筹措1500万平方米保障性住房，供应1150万平方米的目标。其中，经济适用住房开工500万平方米、约8万套。一个现实的问题引起各方关注：上海的住房保障对象是否将如滚雪球般，越滚越大？政府有限的财力又能否承受呢？在上海的政策制订者看来，住房保障不能"只进不出"，搞封闭式运作，必须充分考虑让有能力有条件的保障对象适时退出，走向市场。住房保障的退出机制，不仅可以减轻政府不断新建保障性住房的资金压力，提高有限的公共资源的利用率，也有利于房地产市场健康有序发展。
从上海"四位一体"住房保障的体系设计来看，在制度上预留了与市场的接口。经济适用住房以"共有产权"为核心的收益分配模式，一定程度上，也因为兼顾了经适房对象的退出。
"经济适用住房主要是''居住为主''，考虑到今后有部分家庭收入提高，有改善居住条件的可能，我们在政策设计上，允许其转让。"李东认为，上海在经适房制度中实行有限产权的运作方式，一方面可以引导购房家庭在条件具备时退出住房保障，进入房地产市场进一步改善居住条件；另一方面，政府通过回收经济适用住房建设中的政策性补贴、配套建设资金等各种投入，压缩购房者的"边际利润"，也可以保证经济适用住房制度的持续发展。
与此同时，有关方面还在考虑"四位一体"各项政策之间的"无缝衔接"。如经适房政策推出后，上海出现了一部分符合经适房申请条件却又买不起经适房的居民家庭，由于他们的收入高于廉租房申请线，也无法申请廉租房。对于这部分"下夹心"群体，上海正在酝酿进一步扩大廉租住房收入准入标准，允许符合条件的实物配租家庭将租住的房源"先租后买"，梯度改善他们的居住。今后，这样的"下夹心"群体可先租住位于近郊的廉租房，期间一旦家庭收入有所提高，具备购买经适房的能力，且符合经适房的申请条件，可以逐步购买廉租房的产权，实现廉租房向经适房的租售转化。这样，此类家庭在不同收入阶段，既能享受到政府的差别性优惠，又减少了搬家成本。
就这样，每一处政策衔接，每一个市场出口，都力求让住房保障形成"自我循环"系统，让保障全面覆盖的同时，吐故纳新，保持活力与均衡……